Νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης φέρνει σαρωτικές αλλαγές στην οριζόντια ιδιοκτησία, τις αποφάσεις των πολυκατοικιών, τα κοινόχρηστα, τις μεταβιβάσεις ακινήτων και τις ενεργειακές παρεμβάσεις.
Έπειτα από σχεδόν έναν αιώνα, το υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά σε μια από τις μεγαλύτερες μεταρρυθμίσεις που έχουν γίνει ποτέ στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Στόχος είναι να εκσυγχρονιστεί ένα νομοθετικό πλαίσιο που παραμένει ουσιαστικά ίδιο από το 1929 και πλέον αδυνατεί να καλύψει τις σύγχρονες ανάγκες των πολυκατοικιών και της αγοράς ακινήτων.
Η μεταρρύθμιση φιλοδοξεί να ενοποιήσει περισσότερα από 1.100 διάσπαρτα νομοθετήματα, να επιταχύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων, να περιορίσει τις δικαστικές διαμάχες μεταξύ συνιδιοκτητών και να διευκολύνει την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας.
Τι αλλάζει στις πολυκατοικίες
Το νέο πλαίσιο προβλέπει σημαντικές αλλαγές στην καθημερινότητα των ιδιοκτητών, καθώς εξετάζεται η τροποποίηση των κανόνων λήψης αποφάσεων για ζητήματα όπως:
- επισκευές και συντήρηση των κτιρίων
- ενεργειακή αναβάθμιση
- τοποθέτηση φωτοβολταϊκών
- εγκατάσταση φορτιστών ηλεκτρικών αυτοκινήτων
- αντλίες θερμότητας
- λειτουργία του διαχειριστή
- είσπραξη κοινοχρήστων
- βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb
Στόχος είναι να σταματήσουν οι περιπτώσεις όπου η άρνηση ενός μόνο συνιδιοκτήτη εμποδίζει σημαντικές εργασίες που αφορούν ολόκληρη την πολυκατοικία.
Αποφάσεις με πλειοψηφία 51%
Ένα από τα σημαντικότερα σημεία της μεταρρύθμισης αφορά τη μείωση των απαιτούμενων ποσοστών συναίνεσης.
Το υπουργείο εξετάζει να αρκεί πλειοψηφία 51% για αποφάσεις που σχετίζονται με:
- την ανακαίνιση των κοινόχρηστων χώρων,
- τη συντήρηση των κτιρίων,
- την ενεργειακή αναβάθμιση,
- τη διαχείριση των κοινών εγκαταστάσεων.
Με αυτόν τον τρόπο επιδιώκεται να ξεπεραστούν τα αδιέξοδα που δημιουργούν σήμερα οι αυστηρές απαιτήσεις ομοφωνίας.
Νέος ρόλος για τους διαχειριστές
Το νομοσχέδιο προβλέπει επίσης θεσμική κατοχύρωση του ρόλου του διαχειριστή, ενώ εξετάζεται η δυνατότητα τη διαχείριση πολυκατοικιών να αναλαμβάνουν δικηγόροι ή εξειδικευμένες εταιρείες διαχείρισης.
Παράλληλα σχεδιάζονται:
- ειδική διαδικασία είσπραξης κοινοχρήστων,
- δημιουργία αποθεματικού ταμείου,
- υποχρεωτική ασφάλιση των πολυκατοικιών.
Διευκολύνονται οι ενεργειακές παρεμβάσεις
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην πράσινη αναβάθμιση των κτιρίων.
Το νέο πλαίσιο αναμένεται να διευκολύνει την εγκατάσταση:
- φωτοβολταϊκών,
- αντλιών θερμότητας,
- σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων,
καθώς μέχρι σήμερα πολλές τέτοιες παρεμβάσεις «μπλοκάρουν» λόγω των αυξημένων απαιτήσεων συναίνεσης.
Λύσεις για μπλοκαρισμένες ιδιοκτησίες
Το υπουργείο επιχειρεί να αντιμετωπίσει και χρόνιες ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες.
Μεταξύ άλλων εξετάζονται:
- η αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν,
- η αξιοποίηση αδιάθετων ποσοστών συνιδιοκτησίας,
- η συνένωση ή κατάτμηση διαμερισμάτων, ακόμη και όταν οι ισχύοντες κανονισμοί πολυκατοικιών προβλέπουν διαφορετικά,
- η τακτοποίηση ιδιοκτησιών που σήμερα δεν μπορούν να μεταβιβαστούν λόγω παλαιών νομικών εκκρεμοτήτων.
Ταχύτερες δικαστικές διαδικασίες
Σημαντικές αλλαγές έρχονται και στις δικαστικές διαδικασίες.
Η κυβέρνηση σχεδιάζει να επιταχύνει σημαντικά τις υποθέσεις διανομής ακινήτων, αξιοποιώντας:
- ηλεκτρονική διασύνδεση με το Ελληνικό Κτηματολόγιο,
- υποχρεωτική προσκόμιση τεχνικών στοιχείων,
- απλούστερες διαδικασίες εκδίκασης.
Σύμφωνα με τον υπουργό Δικαιοσύνης Γιώργο Φλωρίδη, στόχος είναι υποθέσεις που σήμερα χρειάζονται χρόνια για να ολοκληρωθούν να εκδικάζονται μέσα σε περίπου έξι μήνες.
Στόχος η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας
Όπως επισημαίνει το υπουργείο Δικαιοσύνης, η μεταρρύθμιση στοχεύει να περιορίσει τις δικαστικές αντιπαραθέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών, να διευκολύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων και να δημιουργήσει ένα σύγχρονο πλαίσιο που θα ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της ελληνικής πολυκατοικίας.
Το σχέδιο νόμου αναμένεται να ολοκληρωθεί μέσα στο επόμενο έτος, αποτελώντας τη μεγαλύτερη αλλαγή στο δίκαιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας από τη θέσπισή του πριν από σχεδόν 100 χρόνια.